中金：如何看待多地密集出台楼市支持政策？
来源：中金点睛 作者：张宇 王璞
近日无锡、西安、深圳、浙江等多个省市密集出台关于应对“新冠”疫情的楼市支持政策[1]，政策内容包括允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、推进线上审批服务、信贷支持等，全面支持房地产开发企业应对疫情之下生产经营活动面临的困难。
各地政策主要集中于应对疫情冲击下行业资金压力，有助于缓释开发商现金流的风险、引导行业秩序逐步恢复
我们认为此番各地出台的楼市扶持政策是对2月12日中央政治局常委会会议提出的“统筹疫情防控与经济社会秩序恢复”精神的有力落实，是对疫情影响下房地产行业所面临的资金面冲击的针对性应对。当前全国多数地区售楼处关闭、项目施工暂停，房企销售回款大幅减少，叠加行业面临债务到期高峰，房企现金流风险正在逐步累积。此时政策端在税费和土地款延期缴纳、信贷端支持等方面的倾斜，可有效缓解开发商的短期现金支付压力、提升其现金流安全性、缓释行业下行风险。而政府线上审批服务的推行和审批条件的适度放宽则有助于引导房企逐步恢复生产经营活动，促进楼市秩序回归。
后续料有更多城市跟进，政策正向调整空间逐步打开
我们认为后续还将有更多城市在“因城施策”的框架下出台不同程度的楼市支持政策，现阶段各地政策的主要目的为“渡难关”，政策手段将集中于为开发商减负、缓解短期资金压力。后续我们判断政策将逐渐更多指向“托需求”，尤其是保护土地市场需求的合理有序恢复，具体可能体现于开发商融资政策的适度调整，在保障房企借新还旧额度合理充裕的基础上，不排除部分优质房企在新增债务融资额度上的机会。
图表： 六大地区地产行业支持政策汇总
资料来源：无锡市委、市政府，上海市规划和自然资源局，南昌市自然资源局，浙江省自然资源厅，西安市自然资源和规划局，深圳市住房公积金管理中心，中金公司研究部
行业基本面短期承压，全年料呈“v”型走势
我们判断2、3月地产销售、开工、土地成交、投资等核心指标受疫情影响均将显著承压，若疫情在4月前得到有效控制，二季度起各项指标有望进入修复通道，全年行业基本面将呈现前低后高的“v型”走势（底部大概率出现于3月）。若疫情持续期更长，则“v”型的底部可能更深更久，而政策端的后续反馈力度也可能更强。
图表： 2020年1月重点房企销售数据
资料来源：公司公告，中金公司研究部
我们继续提示地产股投资机会
尽管短期行业基本面受疫情影响面临一定负面冲击，但我们对行业优质龙头公司的观点整体不悲观，主要考虑到：
1）疫情的负面冲击对住宅开发商而言是暂时性的，需求只是延迟释放，此时更体现出龙头公司销售和盈利上的强防御性；
2）当前宏观经济和地产基本面承压，政策端后续可能有更大正向调整空间；
3）板块估值和仓位均已处于底部。当前时点建议投资者关注头部开发商的低吸机会。
图表： a股地产公司历史nav折让水平和动态市盈率
资料来源：公司公告，中金公司研究部
图表： 港股地产公司历史nav折让水平和动态市盈率
资料来源：公司公告，中金公司研究部
风险
疫情持续期长于预期；行业政策正向调整幅度不及预期；按揭投放额度低于预期；宏观环境不确定性加大。



---