回顾2018年上半年的房地产政策，有两个信号给楼市各方留下了比较深刻的印象：一个是1月份央媒提出的未来5年时间里楼市调控都不会退出，给全年以及未来楼市进行了定调；另一个是上半年住建部年内5次表态稳定市场的决心以及全国主要城市密集出台了稳定楼市的政策。一些楼市热度较高，房价涨幅比较明显的城市要么升级加码了调控政策，要么出台了一些新的举措，如针对企业购买商品住房进行限售等。
在当前热点一二线城市政策继续收紧，三四线城市去库存任务基本完成的背景下，6月28日住建部等7个部门联合出重拳打击黑中介等诸多楼市乱象，此次共有30个城市上了黑名单，基本囊括了当下楼市热度较高的一些城市，业内有专家称之为楼市迎来了一次“大扫除”。由此可见，无论是针对原有政策打补丁还是出台新的举措，又或者治理房地产市场乱象，其中重要的目的之一就是稳定楼市各方的预期。那么，我们再次回到年初的那个问题，如果楼市调控5年内不会退出，那么未来楼市调控又将走向何方呢？我们不妨从下面3个趋势看一下。
第一，坚持“房住不炒”的定位，加大对刚需住房的保障力度
2016年930新政以来，为了快速稳定楼市和房价，调控政策重点打击的就是各地的炒房现象，因此“一刀切”的政策不可避免的误伤了刚需购房者。同时，热点城市楼市乱象“应运而生”，也进一步增加了刚需的买房难度。2018年以来，在“房住不炒”的定位下，住建部部长王蒙徽明确提及“满足首套刚需”的方向，而从上半年保障刚需优先选房的摇号政策，到全国各城市堵住政策漏洞全力打击炒房的举措，再到2018年下半年将出重拳治理30城楼市乱象，都预示着未来将逐步加大对刚需住房的保障力度。
第二，防控房地产市场潜在风险，进一步加大金融监管降杠杆
通过加大金融监管，作用于供给和需求两端或在未来房地产市场进一步发力。一方面，从购房需求的角度来看，房贷利率上浮早已经不是什么大新闻了，不少城市首套房贷利率普遍上浮了20%，甚至有城市上浮了25%以上。而从供给方来看的话，不少房地产商早已经是惨兮兮了，面临着巨大的资金压力，不仅国内融资环境趋紧，面临“断粮”境地，现在连国外融资渠道都已经趋紧了。如果说大型房企财大气粗的话， 那么不少本就资金链承压的中小型房企或许就要面临垂死的挣扎了。不可否认，激进加杠杆带来的高负债率、高风险已经是不可忽视的事实，业内专家分析认为去杠杆或是未来3-5年防控金融风险的重要抓手。
第三，从短期调控向长效机制过渡，大力推动新住房制度建设。
目前的调控政策主要是以限售、限购、限贷等“五限”为主的政策，意在快速控制房价的过快上涨以及掐断一些城市房价可能出现上涨的潜在苗头。当然了，短期的“无形大手”虽然直接有效，但并不能从根本上解决问题，比如短期抑制了购房需求并不代表这些需求未来不会再出现了，反过来这些需求可能进一步推高未来的房价，所以长期抑制房价需要更加行之有效的措施。因此，从短期调控向长效机制过渡是稳定房价的大势所趋，目前国家正在大力推进租售并举、共有产权等住房制度。此外，未来以房地产税、空置税等为主的税收改革也将为遏制炒房、长期稳定房价发挥重要作用。
楼市调控的目标短期内虽然是为了抑制房价，但归根结底还是为了保障未来大家都能住上好房子。按照年初楼市调控5年都不会退出的说法，未来需要的将是各个城市的精准化调控。而且笔者认为，未来房价的进一步稳定不仅仅需要楼市各方预期的稳定，而且更需要购房者购租观念的转变。当然了，笔者之前在文章中也多次提及了一点，那就是如果要实现这种住房观念的转变不仅需要租购同权的落实，也需要法律等配套措施给予切切实实的保障。